Reformas por barrio en Madrid: qué cambia según la zona

Cuando alguien nos pregunta si reformar en Salamanca «cuesta más» que en otros distritos, la respuesta corta es que no exactamente por la dirección postal. Lo que sí cambia, y bastante, es la probabilidad de que el edificio esté protegido, que las instalaciones originales no cumplan la normativa actual y que el trámite administrativo necesario sea distinto. Esa combinación es la que acaba influyendo en plazos y presupuesto, algo que ya adelantábamos en la guía completa de reforma integral de vivienda.

Catálogo de edificios protegidos en Madrid: por qué condiciona tu reforma

Barrios como Centro, Chamberí, Retiro o Salamanca concentran buena parte del parque de edificios catalogados de la ciudad. El Ayuntamiento de Madrid mantiene un Catálogo de Edificios Protegidos, heredado del Plan General de 1997, consultable públicamente en el Geoportal municipal indicando la dirección exacta del inmueble. En 2022 se amplió con más de 700 inmuebles adicionales, incluyendo también construcciones de mediados del siglo XX que hasta entonces no tenían protección individual.

Esto tiene una consecuencia práctica muy directa: antes de dar por hecho cómo vas a reformar tu vivienda, o antes incluso de comprarla, merece la pena comprobar si el edificio está catalogado. Puede cambiar por completo lo que se puede y no se puede tocar.

Licencia de obra mayor o declaración responsable: qué trámite necesita tu reforma

Madrid regula sus reformas a través de la Ordenanza 6/2022, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, conocida por su acrónimo, OLDRUAM, que define tres vías principales según el tipo de intervención:

• Las reformas de poca entidad (acabados, instalaciones básicas, pintura) no necesitan ni licencia ni declaración cuando el edificio no tiene protección arquitectónica.
• Una reforma integral que cambie la distribución interior puede tramitarse mediante declaración responsable, que permite empezar la obra de forma prácticamente inmediata tras su presentación, siempre que el edificio no esté afectado por ningún tipo de protección.
• Cuando sí hay cambios estructurales, afecta a la fachada o el edificio está catalogado, el trámite pasa a ser una licencia de obra mayor, que exige un proyecto técnico visado, con planos y cálculos estructurales, y en ocasiones aprobación de la comunidad de propietarios, con un plazo de resolución que suele moverse entre varias semanas y varios meses según la complejidad del expediente.

Aquí es donde el barrio empieza a pesar de verdad: en una finca de los años 70 sin protección, es más probable que una reforma integral se resuelva por declaración responsable. En un edificio catalogado del barrio de Salamanca, en cambio, casi cualquier intervención relevante va a requerir licencia de obra mayor, con lo que eso implica en proyecto técnico y plazos.

ICIO en una reforma de vivienda en Madrid: cuánto se paga

Al margen del trámite administrativo, cualquier obra sujeta a licencia, declaración responsable o comunicación previa lleva asociado el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Según la Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid, el tipo aplicable es del 3,75% sobre el coste real y efectivo de la obra para las construcciones iniciadas a partir del 1 de enero de 2024, calculado sobre el presupuesto presentado y liquidado de forma provisional al conceder la licencia o presentar la declaración. Este impuesto se paga con independencia del barrio, pero conviene tenerlo presente en el presupuesto total desde el principio, sobre todo en reformas de importe elevado, donde ese 3,75% puede suponer una cifra considerable.

Instalaciones eléctricas y de fontanería en fincas antiguas de Madrid

M/ás allá del papeleo, hay un motivo puramente técnico por el que las reformas en fincas antiguas del centro de Madrid suelen ser más completas: la electricidad y la fontanería originales rara vez cumplen la normativa vigente, y en muchos casos ni siquiera admiten una actualización parcial sin afectar al resto de la instalación del edificio. Esto no es exclusivo de ningún barrio en particular, depende de la antigüedad real del inmueble, no de su código postal, pero sí es estadísticamente más frecuente en las zonas con mayor concentración de edificios de principios y mediados del siglo XX, como buena parte de Chamberí, Salamanca o Retiro.

Presupuesto de una reforma integral según el barrio y el edificio

En la práctica, dos viviendas del mismo tamaño pueden tener presupuestos distintos no porque una esté «en un barrio caro», sino porque:

• Una necesita proyecto técnico visado y la otra no.
• Una tiene que renovar instalaciones completas y la otra puede mantener parte de las existentes.
• Una está sujeta a un plazo de licencia de varios meses y la otra puede empezar casi de inmediato con declaración responsable.

Si quieres ver cómo se traduce todo esto en cifras concretas, tienes el desglose completo en cuánto cuesta una reforma integral en Madrid.

Cómo saber si tu vivienda está en el catálogo de edificios protegidos

Antes de pedir presupuesto, puedes comprobar tú mismo si tu edificio figura en el Catálogo de Edificios Protegidos a través del Visor del Geoportal del Ayuntamiento de Madrid, disponible públicamente, introduciendo la dirección del inmueble. Si el resultado muestra algún nivel de protección, lo razonable es contar desde el principio con que la reforma necesitará proyecto técnico y licencia de obra mayor, en lugar de descubrirlo a mitad de la primera visita técnica.

Preguntas frecuentes sobre reformas por barrio en Madrid

Fuentes Utilizadas

– Geoportal del Ayuntamiento de Madrid — Catálogo de Edificios Protegidos

– Ayuntamiento de Madrid — Ordenanza 6/2022, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM)

– Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid — Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)

¿Quieres que valoremos tu proyecto y te expliquemos cómo trabajamos paso a paso?